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西蒙地产集团:美国零售商业地产之王

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  • 7月 07, 2022

截至2010年12月31日,西蒙集团在全球拥有和管理393处物业、2.6亿平方英尺(大约2450万m2)的可租赁面积。这些物业的主要形式包括:地区性购物广场、高级工厂直销中心、社区生活中心、大都会区购物中心和其他国际性物业等

你也许去过大悦城,知道万象城,逛过华润万家,在万达广场看过电影……但是西蒙?不知道,是做什么的?

西蒙地产集团(Simon Property Group,纽约证券交易所代码“SPG”),是全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司,并拥有北美地区公开发售的最大的商业地产信托基金(REITs)。西蒙是标准普尔500指数成分股之一,2010年底市值约300亿美元,超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的总和。2010年,西蒙集团营业收入约40亿美元,净利润7.5亿美元。

西蒙是美国零售商业地产之王,它旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店,其中大多数位于北美地区人口最多的75个城市,旗下的购物中心每年大约要接待22亿人次顾客。在美国为人津津乐道的顶级购物中心中,有许多也收入在西蒙旗下,如纽约的Woodbury Outlets、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心等。

西蒙集团目前总部位于印第安纳州的Indianapolis,业务范围覆盖北美、欧洲及亚洲地区,核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物业管理。

为了加深对这个数据的印象,可以与以下数据作比较:国内万达广场万千百货的营业面积通常在3万m2左右,沃尔玛和家乐福大型卖场的营业面积通常为1-2万m2。一个万达广场用于零售、餐饮、娱乐及附属公共区域的建筑面积约为10万m2,其中,可租赁面积还要排除掉公共和辅助区域。

在美国,西蒙集团在41个州及波多黎各地区持有和管理338处运营中的物业,其中包括161个地区性购物广场,58处高级工厂直销中心,66处社区生活中心,另外还有2007年收购米尔斯公司获得的36处物业,以及17处其他商业中心或直销中心。从米尔斯收购的36处物业中,包括16家Mills(大都会区购物中心)、16家地区性购物广场和4家社区商业中心。这些物业包含合计约2.505亿平方英尺的总可租赁面积,其中西蒙自己拥有约1.595亿平方英尺,约合1482万平方米。2010年,这些物业的零售销售总额估计约为620亿美元。

全球范围内,西蒙集团还持有或管理位于意大利的45个欧洲商业中心、日本的8家Premium Outlets,墨西哥的一家Premium Outlets和韩国的一家Premium Outlets。总计可租赁面积为1310.94万平方英尺。2010年7月15日,西蒙集团出售了其与合作伙伴共同拥有的Simon Ivanhoe的权益,该合资公司拥有位于法国和波兰的7家商业中心。

地区性购物广场一般包含一个传统的百货主力店,或者几个主力店和大型零售店的组合,以及多个较小的与主力店相连通的小型商店。此外还有一些附属的独立商店和餐厅等,通常位于沿停车场的周边。

截止2010年12月31日,西蒙拥有161个地区性购物广场。地区性购物广场通常是位于城市近郊区、附带大型室外停车场、封闭性的、单层多入口的独栋商业建筑,可租赁面积大致为40万到240万平方英尺(约为3.7万m2—22.3万m2)。

西蒙的地区性购物广场包含总数超过18,300个店中店,其中包括709家主力店(anchors,有翻译为锚店),其中大多是全国性的大型零售商。这意味着平均每家地区性购物广场包含3到5家主力店和超过100家独立店铺。

从这个纯粹文字的描述上,对西蒙地区性购物广场这种模式可能缺乏直观的印象,因此我们以Tippecanoe Mall为例,提供一个实例来说明。

Tippecanoe(蒂帕卡努)是美国印第安纳州的一个县(或译郡,是美国地方政府架构中较多的依赖地域划分、而政治权力较弱化的一级区划,一般一个州会划分为若干个郡,从地理上来讲,类似于中国的地级市),最大的城市是拉斐特(Lafayette),位于印第安纳州首府印第安纳波利斯西北约60英里,人口约6.7万。著名的普渡大学(Purdue Univ)位于该县的西拉法叶市,与拉斐特市仅一河之隔,西拉法叶是一个美国传统的、典型的大学城,根据2010年的数据,西拉法叶城人口不到3万,而普渡大学学生人数超过4万人。

中部为拉斐特市区,图示A为普渡大学所在的西拉法叶市,B为Tippecanoe Mall所在位置,右上角为从芝加哥通往印第安纳波利斯的65号州际高速公路。

Tippecanoe Mall是整个拉斐特-普渡大学都市区最大和最主要的商业中心,在Tippecanoe Mall周边30英里(约48公里)范围内,总人口约为20万。从地理位置上来讲,Tippecanoe Mall位于拉斐特城郊,距离市中心约5公里,距离普渡大学约10公里。

Tippecanoe Mall提供的购物选择,包括JCPenney(杰西潘尼)、Kohls(科尔斯百货)、Macys(梅西百货)、Sears(西尔斯)、H.H. Gregg & Dick体育用品店和100多个品牌专卖店。其中,JCPenney是以女装为主的中档百货店;梅西百货是美国最知名的百货店之一,位于纽约第七大道的旗舰店举世闻名;Kohls是面向家庭为主的专业百货店;西尔斯则是在沃尔玛之前的全美最大的连锁超市,提供较为廉价的家庭用品、电器和工业品等;H.H. Gregg & Dick则是美国著名的体育用品连锁百货。

下图为平面布局图,除上述主力店之外,A至H位置按区域功能划分不同的品牌专卖店、折扣店、餐饮店、专业电子电器店、移动服务商店等。例如,著名的美式中国快餐Panda Express(熊猫餐厅)、AT&T专卖店位于图示的H区;GAP品牌专卖店、Barnes & Noble书店位于F区;儿童活动区位于E区等。

此外,在Tippecanoe Mall停车场和前广场周围,还有百思买电器连锁店、百思买手机专卖店、麦当劳餐厅、Hooters连锁快餐厅、Pepe’s墨西哥餐厅、大通银行等。

2007年,西蒙收购了米尔斯公司的16家地区性购物中心(米尔斯地区性购物中心)。为了便于比较,在这一部分单独区别了这16家购物中心。米尔斯购物中心的可租赁面积通常从80万到130万平方英尺,通常包含各种全国性零售商。

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